서울 아파트 평균 전셋값이 39개월 연속 오르며 7억3000만원에 육박했다. 강북권 평균 전셋값은 처음으로 6억원을 넘어섰다. 신규 전세 물량이 부족한 가운데 기존 세입자의 갱신계약 비중까지 높아지면서 시장에 나오는 전세매물이 줄어 가격 상승 압력이 이어지는 모양새다.

28일 KB부동산에 따르면 이달 서울 아파트 평균 전세가격은 7억2898만원으로 역대 최고치를 기록했다. 지난해 말 6억6598만원과 비교하면 올해 들어서만 9.5% 올랐다. 서울 아파트 전셋값은 2023년 8월 이후 39개월 연속 상승세다.

강북권에서는 전세보증금 6억원 시대가 열렸다. 강북 14개구 평균 아파트 전셋값은 6억281만원으로 처음 6억원을 넘겼다. 강남 11개구는 8억4178만원까지 올랐다. 강남권 평균은 2024년 8월 7억521만원으로 7억원을 넘어선 뒤 올해 6월 8억193만원을 기록했으며 이후 넉 달 만에 다시 4000만원 가까이 상승했다.

이달 전국 아파트 평균 전세가격은 3억3891만원으로 2022년 6월 3억4188만원에 아직 미치지 못했다. 서울 평균과 비교하면 약 3억9000만원 낮다. 전국 전셋값이 과거 고점을 회복하지 못한 상황에서도 서울은 사상 최고치를 갈아치우며 지역 간 차이가 벌어진 것이다.

가격 상승과 함께 전세시장에 나오는 물량이 줄어들고 있다. KB국민은행의 10월 주택시장 리뷰에 따르면 9월 전세수급지수는 120.7로 2020년 임대차3법 시행 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 신규 입주물량 감소와 기존 세입자의 계약 갱신 증가 등이 전세매물 부족에 영향을 끼쳤다는 분석이다.

서울시 통계에서도 갱신계약 증가세가 확인된다. 지난 9월 전체 전세거래 중 갱신계약 비중은 56.7%로 지난해 같은 기간 43.4%보다 13.3%포인트 높았다. 전세 갱신계약 중 계약갱신청구권을 사용한 비중은 52.1%로 전월(49.8%)보다 2.3%포인트 상승했다.

전세를 월세나 반전세로 전환할 때 적용하는 전월세전환율 역시 상승했다. 이달 서울 아파트 전월세전환율은 4.31%로 2017년 10월 이후 가장 높았다. 강북 14개구는 4.36%, 강남 11개구는 4.24%다. 전월세전환율이 높아질수록 같은 규모의 보증금을 월세로 전환할 때 세입자가 부담해야 할 월 임차료도 커진다.

서울 전셋값의 현재 상승 기간은 직전 장기 상승기를 넘어섰다. 이전에는 2019년 5월부터 2022년 6월까지 38개월 연속 올랐는데 이번에는 39개월째 상승세가 이어지고 있다. 전세매물 부족과 입주물량 감소, 갱신계약 증가 등이 시장을 압박하는 요인으로 꼽힌다.

업계에서는 전세매물 부족이 가격 상승으로 이어진 것으로 분석했다. 향후 집주인의 실거주가 늘면 시장에 공급되는 전세 물량이 더 줄어들 수 있는 상황에서 입주 물량이 많지 않고 가구 분화에 따른 수요도 이어져 전셋값 상승 압력은 이어질 것으로 점쳐진다.